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             MOISÉS MARINHO  CONSULTORIA  IMOBILIÁRIA


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                                                     Procure um Corretor Credenciado no Creci-RN !

                                                         Os Cuidados ao Adquirir um Imóvel. 

                                   A garantia de que nada há de errado com o imóvel pretendido somente pode ser obtida depois de uma pesquisa realizada. Esta  investigação  é  complexa  para  um leigo  e  portanto  deve  ser  feita  por um advogado  especializado   em  Direito   Imobiliário  ou,  por  um  consultor  imobiliário  especializado  e  com  Creci  devidamente  registrado;  a  seguir  lhe  apresentaremos   os   principais   itens  desta  pesquisa,   onde  nem  sempre  são requisitados todos, vai depender de cada situação.

·  RGI -             Você deverá requisitar ao registro de Imóveis (RGI) competente, uma certidão denominada vintenária. Este documento traz o histórico do imóvel nos últimos 20 anos.

·  CERTIDÃO DE 36 ANOS - É preciso buscar no Registro de imóveis, no período mínimo de 36 anos. Isto porque pode acontecer de  o  proprietário  do  imóvel ser  menor  recém-nascido  e durante 16  anos  não  correrá   contra  ele  nenhuma prescrição do  seu  direito.  Neste caso,  a  prescrição  só  iniciará  a  partir dos 16 anos e por um período de  20 anos  e  nove meses,  já  que   se   conta  ainda   este  direito  retroagindo  à   data  da   concepção,  isto   é,  antes  do  nascimento.  Depois  ocorrerá   fatalmente   a   prescrição  aquisitiva, ou  usucapião  em   favor   do   detentor   do   imóvel,   porque    proporá   na   Justiça   o   direito   definitivo    à propriedade.

·  LEVANTAMENTO NA PREFEITURA -                         Também na Prefeitura poderá ser feito o levantamento sobre as intervenções públicas na área do imóvel. O condomínio  deverá  estar quitado, no caso  de  casa  ou apartamento em terreno  compartilhado. Caso  o  vendedor  do imóvel  seja  um empresário, o  comprador do imóvel tem que checar se existe  alguma ação trabalhista contra o vendedor.

·  CONTRATO SOCIAL -      Quando o imóvel pertencer a uma empresa, o comprador tem que examinar atentamente  o  contrato social,  ou estatuto da pessoa jurídica, além da eleição da última diretoria.

·  A IMPORTÂNCIA DA CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS -    Ela registra se o imóvel está penhorado, arestado,  sequestrado,  ou   se  existe  outro   fato  que impeça  a  sua  disponibilidade.  Esta certidão   registra  se  há  contra   o  imóvel   Hipoteca,  usufruto,  arresto  (apreensão judicial cautelar de bens  do  vendedor  como  forma  de  garantia  do  futuro  pagamento),  penhora, sequestro (apreensão judicial cautelar de coisa determinada sobre  a  qual  existe  litígio  até que este seja resolvido) ou um outro fato agravante que incida sobre o imóvel.

·  CERTIDÃO VINTENÁRIA -       Mostra o histórico do imóvel e os seus proprietários anteriores.

·  RECIBO DE PAGAMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) -     Quitado  na  sede da Prefeitura.  Em Natal,  o   pagamento   deve   ser   feito   na   Secretaria  Municipal de Tributação.

·  CERTIDÃO DE QUITAÇÃO FISCAL -             Atesta se há algum tributo pendente e ainda não ajuizado em relação ao imóvel.

·  CERTIDÃO DE SITUAÇÃO ENFITÊUTICA -         Indica se o imóvel é de domínio útil de Órgão Público ou Privado.

·  CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL -    Verifica se há a existência de alguma ação contra o proprietário do imóvel.

·  CERTIDÕES-     Indicando se o proprietário do imóvel a ser negociado perdeu ou não os seus direitos civis.

·  CERTIDÃO NEGATIVA-   Do Cartório Competente.  

 

                                                         OUTROS CUIDADOS IMPORTANTES

            Na compra de um imóvel, deve-se verificar toda a documentação inerente ao mesmo e, em casos de dúvidas, recorrer aos órgãos competentes (cartórios; prefeituras; agentes financeiros se for comprar através de financiamento, etc.). Deve-se exigir certidão negativa de ônus do imóvel e dos proprietários. Verificar se o imóvel tem habite-se, conferir escritura e registro, solicitar certidão negativa de débito do imóvel. 

            Antes de assinar qualquer documento ou mesmo efetuar qualquer pagamento, leia com bastante atenção o documento e se não entender procure auxílio com uma pessoa mais esclarecida para se orientar melhor.

            Verifique se o imóvel está em perfeitas condições, ou seja: se não tem vazamentos, rachaduras. Nesses casos, é importante levar um profissional da área. Sendo apto., não custa fazer um contato com o Síndico para verificar se está tudo em ordem com o imóvel ou qual o valor do condomínio.

                                                                    COMPRA DE IMÓVEL NOVO.

            Deve-se ter os mesmos cuidados acima, principalmente no que tange a documentação e agente financeiro ( em casos de financiamentos). Deve-se verificar a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral. Uma consulta junto ao CREA e mesmo uma pesquisa a outros empreendimentos já concluídos é de substancial importância. Verificar a qualidade do material  e mão-de-obra que são utilizados. Verificar se tem registro da incorporação no cartório de registro de imóveis  competente.

                                                             OUTROS CUIDADOS:

      Verificar a posição do imóvel a ser comprado em relação aos edifícios vizinhos; Se a ventilação e a incidência de sol são satisfatórias e atendem a sua expectativa; Verificar, em casos de aptos., se consta o direito à vaga na garagem. Não se esqueça que é importante exigir: cópia da certidão de registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis e mesmo cópia da convenção de condomínio; cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela Prefeitura.

                              O QUE PODE E DEVE SER LEVADO EM CONTA AO ESCOLHER UM IMÓVEL

      Além de conferir toda a documentação, é importante verificar as áreas de ventilação conforme já foi dito, edificações vizinhas, se o comércio que está próximo é bom e atende às necessidades (supermercados; drogarias, etc. ). Importante verificar se o fluxo de transito é bom, se existe ponto de ônibus próximo e ponto de táxi. Se existe uma ronda normal feita pela Polícia e qual a Delegacia mais próxima, etc.. Uma boa conversa com moradores próximos e uma circulação pelo bairro, certamente lhe darão a certeza de estar adquirindo um imóvel que atenda às suas necessidades.

A IMPORTÂNCIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS

      A grande maioria das transações imobiliárias são concluídas através de empresas imobiliárias e/ou escritórios de um Corretor de Imóveis. Compete ao corretor de imóveis, exercer a intermediação na transação imobiliária, conforme consta na legislação que regulamentou a profissão (Lei 6.530/78 e Decreto 81.871/78).

      Todas as empresas legalizadas têm o certificado de inscrição emitido pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis- CRECI-17a Região/RN. O Corretor de Imóveis tem uma identidade e uma carteira profissional. Todos esses documentos são emitidos pelo órgão ao verdadeiro profissional. Confira essa inscrição e, em casos de dúvidas, basta telefonar para o CRECI para obter informações (84) 222-2874. Uma maneira fácil de verificar se você está tratando com profissionais legalizados, é através das publicidades, vez que todos eles são obrigados a colocar o número de CRECI em toda e qualquer publicidade ou impresso.

      O Corretor de Imóveis tem a obrigação de assessorar as partes em toda a transação imobiliária, nunca omitindo dados que possam prejudicá-lo. Se houver problemas com o profissional ou com a empresa, você pode denunciá-lo junto ao CRECI.       Lembre-se que: Comprando através de inabilitados, corre-se o risco de se ter  problemas com documentação e mesmo prejuízos financeiros, por falta de capacitação profissional ou mesmo má fé. Se a aquisição for feita com aventureiro, você não terá onde reclamar depois, pois se não é Corretor de Imóveis é um Contraventor Penal.

Importante procurar tratar com quem esteja estabelecido, evitando-se aqueles sem endereço.

                                                           PREVISÃO DE GASTOS

Você terá despesas com cartórios(escritura e registro), certidões negativas de débito do imóvel e das partes, Prefeitura (ITBI e IPTU), taxas essas que são calculadas de acordo com o valor do imóvel. Portanto, pode se prever um gasto de 3  a 10 %  sobre o valor do imóvel com essas despesas. É bom ter à disposição essa reserva.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA

Verificar se a incorporadora  registrou o Memorial de Incorporação(documento que descreve a obra, qualidade do material que será empregado) no Registro Geral de Imóveis e solicitar cópia da licença da obra e do projeto aprovado no CREA;

Obter referências sobre os responsáveis pela obra e visitar outras já entregues pela mesma empresa, solicitando ainda o nome do responsável pela execução da obra (ART);

Sendo construção em regime de condomínio, recomenda-se a contratação de um profissional da área para fazer vistorias, verificando material empregado, normas técnicas e mesmo as planilhas de custos; Além do habite-se, pode se exigir o "aceite" da obra de todas as concessionárias(Água, esgoto, energia e segurança (corpo de bombeiros); Verificar no contrato se existem cobranças de juros antes da entrega do imóvel e recusar contrato com esse tipo de cláusula.

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS:

      Lembre-se que: São proibidos contratos com letras miúdas ou ilegíveis; São nulas as cláusulas que mencionem existência de escritura à qual o consumidor não possa ter acesso; As limitações dos direitos do consumidor devem ser redigidas em destaque, permitindo sua fácil compreensão; Não podem existir no contrato, cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas; A empresa é obrigada a cumprir os anúncio publicitários que faz ou fez sobre o produto. Uma cláusula, por exemplo, que permita a empresa não se responsabilizar monetariamente por imóveis menores que o pactuado, é proibida; O consumidor tem a qualquer época, o direito de quitar integralmente as prestações. (Elaborado p/ Depto. de Fiscalização do CRECI-RN. -PRG-Revisão:AJCP-)

                                          LOTEAMENTOS -CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR-

      Antes de dar início ao negócio e mesmo dar qualquer quantia, alguns cuidados devem ser tomados como:

LEGALIDADE DO LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO:  De acordo com a Lei 6766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, o loteamento ou desmembramento só pode ser ofertado ao público, se estiver devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal onde o mesmo estiver localizado e aprovado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Portanto, não custa perder algum tempo e verificar antes na Prefeitura e no Cartório, sobre a real situação do loteamento ou desmembramento, antes de proceder qualquer assinatura ou mesmo efetuar qualquer pagamento. É importante verificar se o registro é do loteamento ou do desmembramento e não da área total.

IDENTIFICAÇÃO PROFISSIONAL: Identifique o profissional que estiver fazendo o atendimento, já que o CRECI - 17ª Região, fornece documento de identidade ao verdadeiro Corretor de Imóveis e certificado de inscrição para a empresa imobiliária.  Portanto, não compre através de qualquer aventureiro. A profissão de Corretor de Imóveis é devidamente regulamentada pela Lei 6.530/78 e pelo Decreto 81.871/78 e quem estiver vendendo sem ser  credenciado, não é corretor é um Contraventor Penal. Esse tipo de pessoa, por falta de capacitação profissional ou mesmo má fé, pode lhe causar sérios transtornos e prejuízos.                            

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL E ASSINATURAS EM DOCUMENTOS : Verifique o  imóvel (lote)  a ser adquirido no local e, se necessário, certifique sua localização na  planta, para não ver o imóvel em um local e assinar o documento comprando-o em local diferente. Lembre-se que, depois da assinatura do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, torna-se difícil, DOCUMENTALMENTE,  comprovar a troca.

Todo e qualquer documento a ser assinado, deve ser lido antes cuidadosamente. Em casos de dúvidas, procure alguém com maior esclarecimento para receber orientações.

É importante saber que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, não deve Ter espaços sem ser preenchido e deve  constar todos os dados do loteamento ou desmembramento, inclusive, o seu número de registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

PENALIDADES PARA QUEM VENDE: A Lei 6766/79, que dispõe sobre o assunto, determina que a venda ou mesmo a simples intenção de venda de loteamento ou desmembramento sem registro, sujeita o infrator a pena de reclusão de 01 a 04 anos ou multa de 05 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Havendo intermediação nessas vendas, o Corretor de Imóveis ou empresa imobiliária, estão sujeitos a sofrerem penalidades através dos competentes Processos Administrativos Disciplina7res que, certamente, serão instaurados pelo CRECI - 17ª Região.

ONDE RECLAMAR: A Lei 6766/79, prevê que as denúncias deverão ser feitas junto às Autoridades Competentes (Prefeitura Municipal; Fórum; PROCON), onde estiver localizado o loteamento ou desmembramento, para que as providências sejam tomadas junto ao infrator.

Havendo intermediação nessas vendas, conforme já foi dito, o interessado deverá formalizar sua denúncia no CRECI -17ª Região, com vistas à instauração do competente Processo Adm. Disciplinar, valendo registrar que as denúncias são gratuitas, mas devem ser encaminhadas, por escrito. 


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